La Surface Hors Œuvre Nette, ou SHON, est un concept crucial dans le secteur de l'immobilier. Elle représente la surface habitable d'un bien, et son calcul impacte directement l'estimation du prix de vente et les charges associées. Comprendre la SHON est donc essentiel pour les propriétaires, les acheteurs potentiels et les professionnels de l'immobilier.
Calculer la SHON : une étape indispensable
La SHON se calcule en additionnant les surfaces closes et couvertes d'un bien, tout en excluant les surfaces non habitables comme les caves, les combles non aménageables, les balcons et les terrasses. Les murs extérieurs sont pris en compte dans le calcul, tandis que les murs mitoyens ne le sont qu'à moitié.
Définition des éléments constitutifs
Pour comprendre le calcul de la SHON, il est important de bien identifier les éléments qui la composent. La SHON prend en compte les surfaces suivantes :
- Pièces principales : Salon, chambres, cuisine, salle de bain, WC, etc.
- Couloirs et halls d'entrée : Surfaces de circulation intérieure.
- Dépendances : Buanderie, cellier, dressing, etc., si elles sont aménagées et accessibles depuis l'habitation principale.
En revanche, les surfaces suivantes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la SHON :
- Caves : Sauf si elles sont aménagées et accessibles depuis l'habitation principale.
- Combles non aménageables : Les combles qui ne sont pas accessibles ou qui ne sont pas aménagés pour un usage d'habitation.
- Terrasses et balcons : Les surfaces ouvertes et non couvertes ne sont pas considérées comme habitables.
- Garages et parkings : Les surfaces utilisées pour le stationnement de véhicules ne sont pas incluses dans la SHON.
Méthodes de calcul de la SHON
Il existe plusieurs méthodes pour calculer la SHON d'un bien immobilier. Voici les plus courantes :
- Calcul manuel : La SHON peut être calculée manuellement à l'aide de formules spécifiques. Par exemple, pour un appartement situé au 2ème étage de l'immeuble "Le Parc" à Paris, on additionne la surface des pièces principales (salon, chambres, cuisine), ainsi que la surface des couloirs et des halls d'entrée. Les surfaces des balcons et des caves sont exclues du calcul.
- Utilisation de logiciels : De nombreux logiciels spécialisés permettent de calculer la SHON de manière automatique. Ces logiciels prennent en compte les dimensions et les caractéristiques du bien, ainsi que les normes en vigueur. Un exemple de logiciel de calcul de la SHON est "PlanSHON" qui offre une interface intuitive et des fonctions avancées pour une estimation précise.
- Obtenir la SHON auprès de la mairie : Il est possible d'obtenir la SHON auprès de la mairie du lieu où se situe le bien. Pour cela, il est nécessaire de fournir des documents justificatifs, tels que le plan cadastral du bien et un plan d'étage. La mairie de Paris, par exemple, dispose d'un service dédié à la délivrance de la SHON.
Cas particuliers
Le calcul de la SHON peut varier en fonction de la nature du bien. Voici quelques cas particuliers :
- Bâtiments anciens : Le calcul de la SHON pour les bâtiments anciens peut être plus complexe. Les normes en vigueur et les méthodes de calcul peuvent avoir évolué au fil du temps. Il est important de consulter un professionnel de l'immobilier pour une estimation précise, comme l'agence immobilière "Pierre & Vacances" spécialisée dans les biens anciens.
- Constructions atypiques : La SHON des constructions atypiques, comme les maisons en forme de L ou de U, ou les bâtiments avec des toits en pente, nécessite un calcul précis et adapté.
- Extensions et surélévations : La SHON est modifiée en cas d'extension ou de surélévation du bien. Il est important de déclarer ces travaux auprès de la mairie pour actualiser la SHON. Par exemple, si vous souhaitez ajouter une véranda à votre maison située à Lyon, vous devez obtenir un permis de construire et déclarer la nouvelle surface habitable auprès de la mairie.
Implications de la SHON pour l'estimation immobilière
La SHON est un facteur clé pour estimer la valeur d'un bien immobilier. Elle est directement liée au prix au m² et influe sur les charges associées à la propriété.
Relation entre la SHON et le prix au m²
La SHON détermine la surface habitable d'un bien, et donc son prix de vente. Plus la SHON est élevée, plus le prix au m² sera élevé. Par exemple, un appartement de 100 m² avec une SHON de 80 m² sera valorisé moins cher qu'un appartement de 100 m² avec une SHON de 90 m².
Impact sur les taxes et les charges
La SHON impacte les taxes et les charges associées à un bien immobilier. Par exemple, la taxe foncière, la taxe d'habitation, les charges de copropriété, etc. sont calculées en fonction de la SHON. Plus la SHON est élevée, plus ces charges seront importantes. Pour un appartement de 100 m² situé à Bordeaux, avec une SHON de 80 m², la taxe foncière pourrait s'élever à environ 1200 € par an, tandis que pour un appartement de 100 m² avec une SHON de 90 m², elle pourrait atteindre 1350 € par an.
Influence sur la rentabilité d'un investissement
La SHON influence la rentabilité d'un investissement locatif. Plus la SHON est élevée, plus le loyer potentiel sera important. Cependant, il est important de tenir compte des charges associées à la SHON pour déterminer la rentabilité réelle de l'investissement. Par exemple, pour un appartement de 100 m² situé à Marseille, avec une SHON de 80 m², le loyer mensuel pourrait s'élever à environ 800 €, tandis que pour un appartement de 100 m² avec une SHON de 90 m², il pourrait atteindre 900 € par mois. Toutefois, il est important de prendre en compte les charges, comme la taxe foncière, la taxe d'habitation, etc. qui peuvent varier en fonction de la SHON.
Exemple d'estimation
Prenons l'exemple de deux appartements de 100 m² situés dans la même ville, à Lyon. Le premier appartement a une SHON de 80 m² et le second a une SHON de 90 m². Si le prix au m² est de 5000 € dans cette ville, le premier appartement sera estimé à 400 000 € (80 m² x 5000 €/m²) et le second à 450 000 € (90 m² x 5000 €/m²). On constate ainsi l'impact significatif de la SHON sur l'estimation du prix de vente.
Aspects juridiques et réglementaires de la SHON
Le calcul de la SHON est encadré par des normes et des réglementations spécifiques. Il est important de se conformer à ces règles pour éviter des problèmes juridiques et des sanctions.
Normes et réglementations applicables
Les normes et les réglementations concernant la SHON varient selon les communes et les zones géographiques. Il est important de se renseigner auprès de la mairie du lieu où se situe le bien pour connaître les règles en vigueur.
Risques liés à une mauvaise estimation
Une mauvaise estimation de la SHON peut entraîner des sanctions, notamment financières. En cas de non-conformité de la SHON déclarée, la mairie peut imposer une amende ou demander la régularisation de la situation. Par exemple, si la SHON déclarée pour une maison située à Toulouse est inférieure à la SHON réelle, la mairie peut imposer une amende et demander la régularisation de la situation.
Recours et contestations
En cas de désaccord avec la SHON calculée par la mairie, il est possible de déposer un recours. Les démarches à suivre varient selon les cas. Il est conseillé de se faire assister par un professionnel du droit pour maximiser les chances de succès. Par exemple, si vous estimez que la SHON calculée par la mairie de Nice pour votre appartement est erronée, vous pouvez déposer un recours en justice.
Conseils pratiques pour une bonne estimation de la SHON
Pour obtenir une estimation précise de la SHON d'un bien immobilier, il est important de suivre quelques conseils pratiques.
Recommandations pour les vendeurs
Pour maximiser la SHON d'un bien et augmenter sa valeur sur le marché, il est conseillé de :
- Aménager les combles et les caves si possible, pour créer des surfaces habitables. Par exemple, si vous avez un grenier non aménagé dans votre maison située à Marseille, vous pouvez le transformer en une chambre supplémentaire pour augmenter la SHON.
- Déclarer toute extension ou surélévation auprès de la mairie pour actualiser la SHON. Par exemple, si vous souhaitez ajouter une véranda à votre maison située à Lille, vous devez obtenir un permis de construire et déclarer la nouvelle surface habitable auprès de la mairie.
- Présenter un plan d'étage précis et à jour aux acheteurs potentiels. Un plan d'étage clair et précis permettra aux acheteurs de visualiser la surface habitable du bien et de mieux comprendre la SHON.
Recommandations pour les acheteurs
Avant d'acheter un bien immobilier, il est important de vérifier la SHON. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de :
- Demander la SHON du bien auprès de la mairie. Cette information est généralement disponible sur le site web de la mairie ou en contactant directement le service d'urbanisme.
- Vérifier la conformité du plan d'étage et de la SHON déclarée. Assurez-vous que la surface habitable indiquée sur le plan d'étage correspond à la SHON déclarée par la mairie.
- Se faire assister par un professionnel de l'immobilier pour une estimation précise de la SHON. Un professionnel de l'immobilier, comme l'agence immobilière "Century 21" spécialisée dans les estimations immobilières, peut vous aider à déterminer la SHON du bien et à s'assurer que le calcul est correct.
La SHON est un facteur important dans l'estimation immobilière. Comprendre ses implications et son calcul est crucial pour les propriétaires, les acheteurs potentiels et les professionnels de l'immobilier. En suivant les conseils pratiques et en se conformant aux normes en vigueur, vous pouvez garantir une estimation précise et éviter les problèmes juridiques.
